本帖最后由 一身膘 于 2012-7-3 14:30 编辑
radu 发表于 2012-7-3 14:18 static/image/common/back.gif
非常感谢
可以问下具体怎么操作吗？不用见面，都是 EMＡＩＬ联系吗？
是的，就是在他家那个页面把购房合同或者合同草案上传，下面有个框，有提示语言让你写你的愿望，然后下一步
1是选择你电脑里的文件
2是上传
3那里是还可以上传附加文件，我是还多传了几个文件
4那里就是你的愿望了
一身膘 发表于 2012-7-3 14:03 static/image/common/back.gif
如果是我老公肯定是要找泥瓦工什么的，德语是什么呢？能做sanierung的都可以吧/
我想我自己应该搞得定吧 ...
我家附近有很多装修公司，有各种工种都有的，有单一工种的，比如水暖工，油漆工，泥瓦工，电工。。。。你在房子附近找找看，或者上网找也行啊，报纸上也有，不知道这种算不算黑工。
ml7010 发表于 2012-7-3 15:35 static/image/common/back.gif
我家附近有很多装修公司，有各种工种都有的，有单一工种的，比如水暖工，油漆工，泥瓦工，电工。。。。你 ...
现金交易就有可能是黑工了，开收据肯定是白的
泥瓦工是Maurermeister么？{:3_260:}
一身膘 发表于 2012-7-3 16:01 static/image/common/back.gif
现金交易就有可能是黑工了，开收据肯定是白的
泥瓦工是Maurermeister么？
德国人好象叫他们MAURER的，但这活我估计粉刷工(是叫MALAER？)也能干，我遇到这种事会先拍一张照片，到装修公司问，他告诉你该找哪个工种的，或者介绍你去最近的装修公司，综合型的装修公司马上就会给你预约的，特别简单，这种公司一般都开在后院，你要仔细观察才能发现。更简单的办法是，在街上看见有泥瓦工在施工的，直接跟他谈，或者看见汽车上的电话，记下来打过去也行，反正这根本就不算是个事儿。
本帖最后由 一身膘 于 2012-7-5 18:50 编辑
7月5号更新
银行的人回复，Grundbuch里Wohnungsbesatzungsrecht这里，卖家的Grundschuld应该Löschung oder ein Rücktritt，因为kurzfristig而让银行的人担心，所以现在无法往下进行。我想到2号的时候，Notar是问卖家什么Ablauf的事情，估计可能就是这个吧。因为不是对着我们说的，我也没打听。
不知道消除这个需要多长时间呢？那是不是这个卖家有问题呢？
我现在考虑的是要把我们kun房子的时间推后还是不退房了先？退房信都寄了，{:4_297:}
不是俺家威武啊，实在是没想到卖家还出幺蛾子呢嘛，关键是我妈要来探亲，想着赶紧搬了省她操心呢 {:4_287:}
本帖最后由 芝麻核桃 于 2012-7-6 09:07 编辑
ml7010 发表于 2012-7-2 11:57 static/image/common/back.gif
公共设备你就更不用看了，因为它是好是坏，你就是亲眼看了，能知道吗，卖房的人也不可能知道它是好是坏呀 ...
+100
Notar和律师一样都要通过国家考试的，都是一个学路出来的，而且只有考的最拔尖的才能当notar这个人肉印钞机,所以notar其实本身也是擅长房产和mieterecht方面的律师，只是不少notar赚够了钱所以不太稀罕接官司。所以为了房屋合同专门找个其他的律师不划算，notar会拟合理的合同的
一身膘 发表于 2012-7-5 18:47 static/image/common/back.gif
7月5号更新
银行的人回复，Grundbuch里Wohnungsbesatzungsrecht这里，卖家的Grundschuld应该Lö ...
你买的房子是不是以前属于Deutsche Post的?
９０后他们把许多Wohnungen都卖给私人了。
这个Wohnungsbesetzungsrecht只是说，如果你买了，然后要租出去，就一定要先问他们，他们同意，你再可以租。
一般卖家可以loeschen，有可能他还要付钱，因为这个Recht有一定限期。要么你可以把它uebernehmen，对你说没有不好的。
但这个具体还是要Notar写在Vertrag里的。
sdong 发表于 2012-7-6 09:25 static/image/common/back.gif
你买的房子是不是以前属于Deutsche Post的?
９０后他们把许多Wohnungen都卖给私人了。
这个Wohnungsbe ...
哟，还有这么复杂的说法，我可搞不懂，这种产权复杂的房子我可不敢碰，谁让咱不懂德国法律啊。
ml7010 发表于 2012-7-6 12:06 static/image/common/back.gif
哟，还有这么复杂的说法，我可搞不懂，这种产权复杂的房子我可不敢碰，谁让咱不懂德国法律啊。
建议还是不买了吧，再找找。
你买的房子里包不包含GRUNDSTüCK啊？我也在买房子，看合同没看到关于地皮拥有权的条文吗，买的是楼房的一栋
芝麻核桃 发表于 2012-7-6 09:05 static/image/common/back.gif
+100
Notar和律师一样都要通过国家考试的，都是一个学路出来的，而且只有考的最拔尖的才能当notar这个 ...
恩，我也是2号那天问过notar以后才决定不用找gutachter的了。
我们这个是74年的旧房，希望别给我们太多惊喜吧{:4_297:}
就是打算进去刷刷墙完了
一身膘 发表于 2012-7-6 15:28 static/image/common/back.gif
恩，我也是2号那天问过notar以后才决定不用找gutachter的了。
我们这个是74年的旧房，希望别给我们太多惊 ...
给你这么一说偶都糊涂老，这个惊喜你们指滴到底是褒义还是贬义啊？？
偶可是把这个惊喜当成褒义理解滴，偶说有时候买旧房会得到很多惊喜，意思是会发现很多东西都已经被卖家搞得非常好了，买家就完全不用操心了。这个是偶滴意思。反正偶在偶刚买滴二手房子里几乎是完全不用操心的，直接入住！所以你应该从褒义去理解这个词并且期待会得到很多惊喜{:5_327:}
sdong 发表于 2012-7-6 09:25 static/image/common/back.gif
你买的房子是不是以前属于Deutsche Post的?
９０后他们把许多Wohnungen都卖给私人了。
这个Wohnungsbe ...
谢谢谢谢，终于明白了。一直是听他们在那边讨论，听见一句没听见一句的，不知道讲的是什么。
什么期限短，过期不过期的。晕
这个房子不知道是他们自己住还是租出去了7年多，Grundschuld是和ING DIBA之间的，会不会房子属于ING DIBA呢？卖家也是说要消掉，今天又问了NOTAR，说这个时间可能2周到3周不等，费用大概3000欧。这是卖家的工作，公证人今天就是专门打电话给银行的人说明了这个消掉的事情。
实在是太晕了{:4_306:}
万分感谢您的专业解释啊，我们也是才知道这个卖家的房子还有这么一出
sdong 发表于 2012-7-6 13:00 static/image/common/back.gif
建议还是不买了吧，再找找。
我们完全没经验，估计懂的人，可能看房的时候就问这些问题了。惨啊！！！
今天签字了哦，买房合同，除非贷款被拒绝，否则我们不能改了吧？
不过产权应该明确的，卖家是夫妻，但是是男方自己是房屋所有人。
gutzukunft 发表于 2012-7-6 15:20 static/image/common/back.gif
你买的房子里包不包含GRUNDSTüCK啊？我也在买房子，看合同没看到关于地皮拥有权的条文吗，买的是楼房的一栋 ...
有的，就是整栋楼大家分割，teiligungserklaeren里写的很多，我看得晕。很多块，还有什么flur啥啥啥的。
我们这个是楼里2层，楼里共4层8户。
sdong 发表于 2012-7-6 09:25 static/image/common/back.gif
你买的房子是不是以前属于Deutsche Post的?
９０后他们把许多Wohnungen都卖给私人了。
这个Wohnungsbe ...
这种是不是都是通过银行贷款的人想出租房子，要先征求银行同意？
现在确定的就是要卖家一定去消这个，消除费用是卖家承担的
芝麻核桃 发表于 2012-7-6 15:34 static/image/common/back.gif
给你这么一说偶都糊涂老，这个惊喜你们指滴到底是褒义还是贬义啊？？
偶可是把这个惊喜当成褒义理解滴， ...
啊，那就太好了，前面有个姑娘说的惊喜应该是加引号的惊喜，也就是贬义的惊喜吧，我的心就一下提嗓子眼了{:4_287:}
一身膘 发表于 2012-7-6 16:29 static/image/common/back.gif
啊，那就太好了，前面有个姑娘说的惊喜应该是加引号的惊喜，也就是贬义的惊喜吧，我的心就一下提嗓子眼了 ...
啊？？加引号啦？？啊！！看来偶也闹笑话老！原来是贬义！！偶还在后面跟腔支持说偶遇到惊喜呢！！偶滴天勒！！被坑老！！
不过从现在起这里说讲的惊喜一律被默认为褒义！OK???{:5_320:}
芝麻核桃 发表于 2012-7-6 16:34 static/image/common/back.gif
啊？？加引号啦？？啊！！看来偶也闹笑话老！原来是贬义！！偶还在后面跟腔支持说偶遇到惊喜呢！！偶滴天 ...
绝对支持啊！期待惊喜，必须惊喜！哈哈哈{:5_320:}
一身膘 发表于 2012-7-6 15:56 static/image/common/back.gif
这种是不是都是通过银行贷款的人想出租房子，要先征求银行同意？
现在确定的就是要卖家一定去消这个，消 ...
das ist das beste, was du machen kannst, aber es braucht Zeit.
Grundschuld这个是什么意思啊？？
芝麻核桃 发表于 2012-7-6 16:34 static/image/common/back.gif
啊？？加引号啦？？啊！！看来偶也闹笑话老！原来是贬义！！偶还在后面跟腔支持说偶遇到惊喜呢！！偶滴天 ...
二手房只要是在好地段，一直出租的话，内部的状况都是足以应付使用的，年久失修的房子怎么会有人来租呢，所以一般的问题是“不美丽”，比如装修老土，地面处理简单，电器老化，反正我是不挑，内部情况看都不看，咱什么房子没住过呀，放长远看，你只要总是把你买的房子当成“过渡期的房子”，你就不会有那么多期许了，省下的钱可以买下一套啊，这样你有可能拥有很多“下一套”的。反之，如果你把要买的房子当成“此生仅有的，最后一套”，那你真的就会如愿所偿:房款，利息，装修费，家具费会耗尽你毕生劳动所得，你会成为房奴，这是不明智的。
如果，你说的那种产权是有限制的，即使卖家口头说他们负责消除，没写在合同里就是有风险的，你的合同在这种情况下一定要做成“附条件生效的合同”，即规定“本合同生效的前提条件是：卖家负责在X月X日前如何如何。。。“意思就是这样，具体怎么写看律师的了，这种规定起码在中国是行得通的，我估计德国是大陆法系，我们的<合同法>又是抄德国的，这种附条件生效的合同可能也是行得通的。
但我觉得奇怪的是，在NOTAR预约前，合同应该发给你，其中有一项条款写的就是GRUNDBUCH的事情啊，NOTAR可以查阅电子版的，他就应该把他看到的正常不正常的情况都如实地写下来，我比你德语差得太多了，但这个条款我会仔细啃读下来的，这样，你就可以在会面前提前知道这种情况，你可以花时间研究这种情况，推迟会面，修改合同，不至于象现在这样被动啊。
另外，如果卖家是一个守规矩的交易人，应该在出卖前把产权弄到正常的状态吧，反正都要花3000元，为什么不早点做这件事，省得日后麻烦呢，也许是我心眼太多，我遇到这种人赶紧躲开的，买房是交易，遇到品行不规范的交易伙伴，就好象坐上机械失灵的汽车，他人不行，一直就是这种吊儿郎当的人，那经他手的货肯定好不了的。反之，遇到特别规范的交易老手，熟手，你不用看他手里的货，保证全是精挑细选的好货，在德国房地产市场，如果你能紧跟着交易老手不放，接他们的盘，你就等于坐上了高速列车一样，投资效率有保证的。
Rioja 发表于 2012-7-6 22:18 static/image/common/back.gif
Grundschuld这个是什么意思啊？？
就是你问银行借的钱
ml7010 发表于 2012-7-7 07:43 static/image/common/back.gif
二手房只要是在好地段，一直出租的话，内部的状况都是足以应付使用的，年久失修的房子怎么会有人来租呢， ...
说的有道理！支持！
不过。。你。。是不是回错人啦{:4_296:}
mm的事进行得怎么样料？
ml7010 发表于 2012-7-7 07:43 static/image/common/back.gif
二手房只要是在好地段，一直出租的话，内部的状况都是足以应付使用的，年久失修的房子怎么会有人来租呢， ...
嗯，对的对的，mm说的真好！{:4_295:}
我们第一次和notar见面的时候，notar就跟卖家说这个事情了，不过那时候我都不知道他们讨论的事情跟我们有什么关系，只是知道notar敦促卖家去做这个事情，还说价格大概3000欧左右的样子。我是觉得这个卖家可能第一次卖房子，自己也不是很清楚，应该不是故意耍手段的。再就是可能也没想过这么快房子就出去了。
知道这个事情是post bank的berater给我邮件说因为这个wohnungbesetzungsrecht的kurtfristig的问题，我们的贷款申请受阻。我问过我家邻居（自己是eigentüme的），对这个wohnungsbesetzungsrecht也不知道。
还是正式签署购房合同前，我们询问了notar，notar跟我们解释说就是第一次我们三方碰头那次他说的那个，而且把这个已经写在合同里了，他又专门给银行的berater打了电话说清楚，卖家已经在消这个了。这个问题算over了。
我们买这个房子虽然也是中间过渡，不过倒没打算在德国倒腾房子做交易之类的，所以就没太关注卖家是不是职业炒家这样了（估计以我们的眼力也看不出来哇{:4_287:}）
子霁 发表于 2012-7-11 10:14 static/image/common/back.gif
mm的事进行得怎么样料？
嗯，购房合同签了。
中介费交了，从自有资本里先出的。
notar已经给beurkunden了，材料和rechnung都寄来了。
本帖最后由 一身膘 于 2012-7-15 00:38 编辑
关于银行贷款我想说两句。
我同一天约了3家谈，
第一家是interhyp（理由：合作的银行多，省得我1家家跑）
第二家是postbank（我家开的bausparkonto在它家，想着能有点啥连带关系不？）
第三家是deutsche bank（www.welt.de上baufinanzierung vergleich上上榜的前三名中有它家，而且他家是很多银行的母公司）
以效率拖沓为大家所诟病的interhyp却是这里最快的，berater给联系推荐的是ing diba，因为我们没有长居，是befrist的工签。
deutsche bank给的angebote是当时最低的，可惜当时需要我们新的工作合同等材料，我们马上延签在即，工作合同也要延。而且post bank的berater说，德意志银行是肯定在意长居神马的，反正我也觉得没啥戏，就没在继续接触。
在拿到ing diba的genehmigung以后，post bank的berater给了我们几乎同等的angebot，优势在于还款时间的灵活。不过post bank的贷款申请都要通过bhw银行来审批（上线），就在我们焦急等待来自post bank的最后结果时，bhw银行的一封来信成了压倒骆驼的最后一根稻草，让我们下定决心回应ing diba而放弃post bank 的申请。这封信我不知道是不是别的银行也会要求，就是一个表格，要求拿给雇主填写，就是填写单位地址啊，personalnummer，工资收入，负责人签字什么的。不明白他们这是要干什么呀，工资单都给他们了，还要干啥啊？
不知道这个是很normal的还是怎么的，反正我们不愿意，本来觉得个人买房是很个人私人的事，干嘛要弄得人尽皆知啊！！！再说中介已经写信要求周五之前必须交付中介费了，这都周一了，他们还左一封信，右一份表的！！老公果断把信一摔，隔天寄走了6月下旬就签好字的ing diba的文件。周四转了中介费，刚刚想着基本尘埃落定了，得，今天收到了bhw的两大包文件，nnd，不用拆我就知道是让签字的给贷款文件。这帮人是整人玩儿啊！！！！！！你们要是给批贷款，为毛还寄个啥劳什子表格啊！！！！！
必须咆哮啊，有木有！！！！！！！！！
赔我白头发来！！！！！！
－－－－－－－－－－－－－－－－我是咆哮，泄愤完毕的分割线－－－－－－－－－－－－－－－－－
以上，发泄完毕，出口长气。
愤怒归愤怒，那是对bhw的，我这个post bank银行的berater真的是不错，要好好赞美下。当然interhyp的berater也很好，呵呵，那个deutsche bank的美女beraterin也很nett，还是她让我和卖家／中介杀价，杀了7500欧下来。
先说post bank的berater吧，做事真的超级认真，为了我们这个aufenhaltstitel的问题，打了超多的电话问同行，研究外国人法，签证法条。自己开车跑去房子所在地照房子外部相片，这样也能对房子外部环境做个评估。interhyp是用google map截图房子外观的。要求彩图这点，大家到是基本一致的。
在我婉转说明已经打算接受ing diba的贷款而放弃这边的申请的时候，他又横算竖算了半天，给出了和ing diba基本差不多的angebot，明显优势在于还款时间的灵活上。
可能大家要说了，那他是吃这碗饭的嘛，应该的，再说留住客户就是留住钞票，他应该这么做的。不过我就是很感动，至少是被他这种做事全力以赴的态度感动了。
哎，心情很复杂啊 ，我很哀怨地跟老公说，这个bhw的文件如果代替之前寄的那封表格多好，现在我们ing diba 的文件都寄走了。{:4_284:}
一身膘 发表于 2012-7-14 23:48 static/image/common/back.gif
嗯，对的对的，mm说的真好！
我们第一次和notar见面的时候，notar就跟卖家说这个事情了，不过那 ...
妹妹你呀，做好心理准备，实在不行，替卖家出这个3000欧，确保产权无瑕疵，在这么重要的问题上，3000欧欧是个小钱。我听说德国的法律是打击房地产投机的行为，但肯定有人靠这个获利，只是手段咱不熟悉就是了，咱们老百姓不考虑这个，只是要考虑有没有可能在德国一个地方住到老呢？不太可能吧，所以入手的时候必须想到将来出手的时候能不能不损失，你别忘记了，你买的时候加了10%和利息，下家不会将这些钱计入房屋市值的，如果没选好房，没控制好利息成本，付款当时就损失了这么多钱!!!要是加上远期房价走低的损失，这么一大笔钱就算一个百分比，肯定不会是小钱，那还不如租房呢，所以买房时必须把退路提前想好，那么舒适美丽宽敞就不是第一要素，资金安全是第一位的，所以黄金地段是最保险的要素，别的因素不重要，我甚至觉得，在黄金地段有几套小房子出租，再用租金租郊外的漂亮宽敞房子是个不错的方案，反正咱不就是为了达到零租金生活的境界吗。哪天经济不好了，咱不住郊外，回城里，可进可退，房子就是个交通工具，帮助咱通向财务自由。
ml7010 发表于 2012-7-15 00:22 static/image/common/back.gif
妹妹你呀，做好心理准备，实在不行，替卖家出这个3000欧，确保产权无瑕疵，在这么重要的问题上，3000欧欧 ...
妹妹真是玲珑剔透人儿啊！！！膜拜ing。。。。。。要好好跟你取经哈
嗯，好的，听你的，我做好心理准备，做准备接手这个3000欧的最坏打算。我的合理预期是我们双方各自承担一半。不过这么看来post bank是真的很谨慎的，哎，我又想叹气了，真的觉得对不起post bank那个berater啊！！
其实买房子我是真心觉得不如租房子划算啊，每个月的月供加上hausgeld，比租房子贵啊，而且还要每年开会，这个要修那个要补的，大家摊钱。住不了几年搬家又是个事，出租还不放心。哎，，，，，，
可是咱中国人，大家都懂的，家里老人催啊，先这么着吧。
黄金地段我也说不好了，不过这里附近的房子到是总上涨的，附近医院幼儿园小学什么的都有，虽然远离市区，胜在安静。如果要脱手房子，那要10年以后才可以的，德国防止炒作房地产，刚买的房子10年以后才能转卖。我是想，如果我们将来去别的城市，这个房子就找中介公司帮忙出租。
不过出租房子问题也多，就怕碰上赖租金的人，还撵不走人家。如果弄到最后要法院强制执行撵人，还要担心到时候有没有生命安全问题。
最近karlsruhe刚发生那起命案不就是凶手枪杀了4人然后自己自杀的么。死者之一就是女房东，是和法院的人去收房子的。
2009年8月也有个同样性质的案件在德国和荷兰边境的小镇，当时72岁的凶手枪杀了3人（2个律师，1个sachverstÄndiger），1人重伤，自己判了15年。