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money_job 发表于 2011-8-12 12:26

在德国以房养房，具体细节如何做？谢谢

个人在德国念过书，工作，后来申请拿了德国护照。目前只是觉得在德国工作很好，不是很忙，一周也就35小时。想把闲暇的精力+时间投资到楼市，因为

1 美国货币发行量放大，而欧盟区不少国家负债过高，都会导致通货膨胀。所以不如把手中的钱换为房产投资，可以有效抗通胀，而且收益也可以。
2 个人入手就是考虑大城市的Wohnung, 目前熟悉Hamburg,斯图加特，其中优先考虑汉堡，因为个人工作在附近。
3 基本的模式就是买入Wohung, 做1-2个月的装修，就出租，用租金来补偿贷款
4 个人情况，有一份稳定的工作，收入可以进私保，而且工作不是很忙，有空闲时间来处理房屋出租的业务。

个人问题是
1 咱想把全部的房屋出租，维护等都放到自己的公司名下，如UG(Unternehmen Gesellschaft), GbR等，这样的话可以有效的利用公司形式避税，但是有人有经验吗？个人名义来出租房屋的话，基本上没啥可以折旧+Steruer absetzen，而用公司名义来做，就完全可以。
2 贷款可以用公司的名义吗？个人名义贷款的话，是否能拿到更好的利率？目前网上10年期的，都在3-4%左右，有点贵啊！当然，要是能转到公司名义下贷款，则可以作为Kosten计算。

游戏规则 发表于 2011-8-12 12:29

沙发坐好慢慢看

money_job 发表于 2011-8-12 12:50

主要是想用房产投资，来作为赚钱的方式

1 海外华人中，特别是在美国，当地主，收房租的很多，不信去文学城看看，那边基本已经是成规模的业务了
2 作为个人投资，
1) 德国的股票+金融投资，实在是税太高，特别是对比美国，新加坡，香港等地开户，通过互联网买卖的话，在加上目前股市风险太大，实在难
2) Geldanlage ，Festgled等，给的利息很低还没通货膨胀高了
3) 放高利贷，一月一分的利息也可以，不过贷给谁？国内朋友放贷的，曾经有过欠债的玩"忽然消失"，血本无归的例子哦
4) 购买房产后出租，至少还是价值投资的方向，而且可以把房子挂在公司名义下的话，则可以有效利用各种合理避税手段，这个是在学校念BWL的时候，最喜欢听的课程了

sdong 发表于 2011-8-12 13:28

Nebenbei: 你有工作，有些公司合同里写明，人员开公司是要经过公司同意的。

> 3) 放高利贷，一月一分的利息也可以，不过贷给谁？国内朋友放贷的，曾经有过欠债的玩"忽然消失"，血本无归的例子哦
租出去也有一定的危险，如果碰到Mietnomaden 就完了

money_job 发表于 2011-8-12 13:42

sdong 发表于 2011-8-12 13:28 static/image/common/back.gif
Nebenbei: 你有工作，有些公司合同里写明，人员开公司是要经过公司同意的。

> 3) 放高利贷，一月一分的利 ...

基本也凑合吧


Schufa + 房客公司给出的工资证明 + 房东还可以打电话过去询问(别笑，当年自己租房的时候，房东真的打到公司询问过)


再说，人有面相。 这类成心赖账的，面相也好不了。长年和客户打交道的，知道点面相识人的技巧....呵呵

patch 发表于 2011-8-12 13:48

多少可以进私保啊？

patch 发表于 2011-8-12 13:54

开公司去避税也要看公司是干什么的，否则谁都去开个公司去避税了。一个例子，你要开个公司在家里办公，你办公的房间租金可以steuerabsetzen。

money_job 发表于 2011-8-12 14:04

patch 发表于 2011-8-12 13:54 static/image/common/back.gif
开公司去避税也要看公司是干什么的，否则谁都去开个公司去避税了。一个例子，你要开个公司在家里办公，你办 ...

开个公司自然就是专门负责房屋的出租，维护等了，这样相关的购买和费用基本都可以Steuer absetzen。

在汉堡住的时间长的，估计都知道某几个大的房屋出租公司，居然还是以eingetragener Verein的形式了，一样有法律效应哦

cleanbaby 发表于 2011-8-12 14:44

patch 发表于 2011-8-12 13:48 static/image/common/back.gif
多少可以进私保啊？

>49k

兔子一窝 发表于 2011-8-12 15:18

{:4_291:}

脆脆豆豆 发表于 2011-8-13 14:44

{:6_421:}

yuhe 发表于 2011-8-13 20:43

近来学习

文科博士 发表于 2011-8-13 22:30

这个问题有点高深，最好和专业人士商量一下。反正你也不差点咨询费，这样做比较保险。

aotubmw 发表于 2011-8-13 23:42

如果公司是你的名字，房子也是你的名字，只能收两年的房租。税务有这样的规定，你去问问你的税务顾问吧！
如果你租给别人，你的工资加房租和其他收入一起上税。只有贷款利息可以退税。

Wawa2008 发表于 2011-8-14 08:46

如果没有营业额，开公司也不行吧？ 如果租金收入是营业收入，那LZ还得考虑19％的增值税。而且每年还的正式做帐报税，很多事情。

贷款利息，还有在出租房的费用成本（水电垃圾维修费等）都可以抵税，个人觉得每必要去弄个公司。

拔剑茫然 发表于 2011-8-15 10:53

跟哥们儿聊，说德国投资房产保险，利润也不错，人家国内哥们儿哈哈大笑，你那5-7%的利润还叫收入？国内出租房，30%也不止啊。
但我还是愿意在德国投资，没有70年的紧箍咒，没有市场动荡的恐惧，没有跟房客纠缠的烦恼。
当然也有烦恼，也有不，怎么样的房客，也有纠缠不清的法律问题。
在德国投资房产，其中学问不少，不是一句两句话能说清楚的，最好咨询有年头有经验的老房东。
不过，如果只是买一两个单元房用于投资出租，建议还是免了吧。
如果考虑出租，就要买整栋楼，新一点的，否则，还不够揪心的。

money_job 发表于 2011-8-15 15:53

拔剑茫然 发表于 2011-8-15 10:53 static/image/common/back.gif
跟哥们儿聊，说德国投资房产保险，利润也不错，人家国内哥们儿哈哈大笑，你那5-7%的利润还叫收入？国内出租 ...

做生意也要慢慢开啊，不能一口吃个胖子

1 国内做房地产，有30%的回报的，是炒房，而不是单纯出租，不信看看北上广，纯粹住宅出租，那里有这样高的回报？
2 生意都是一点点做的。在本身有一份正职的基础上，可以从1-2套Wohnung起步，作为对于德国房产市场的探索，毕竟德国对于大多数人是一个陌生的环境，不论是商业规则，法律还是语言。直接就是从Hause起步,作为房东的维护工作不少，有几个人知道大约的维修过程，找那些Handwerker合适？所以说，从Wohnung开始，哪怕就是犯了几个小错，损失也不会太大，等2-3年，经验丰富了，自然可以成立公司，把Wohnungen作为公司的Stammkapital, 进入Hause的阶段,也算是稳定的生意，对吧

大帅 发表于 2011-8-15 16:04

拔剑茫然 发表于 2011-8-15 10:53 static/image/common/back.gif
跟哥们儿聊，说德国投资房产保险，利润也不错，人家国内哥们儿哈哈大笑，你那5-7%的利润还叫收入？国内出租 ...

http://www.dolc.de/forum.php?mod=viewthread&tid=1369404&extra=page%3D2

玩国内房产？

祝贺你，高铁直接开到你头顶上

拔剑茫然 发表于 2011-8-16 08:59

money_job 发表于 2011-8-15 15:53 static/image/common/back.gif
做生意也要慢慢开啊，不能一口吃个胖子

1 国内做房地产，有30%的回报的，是炒房，而不是单纯出租，不信 ...

你愿意从一两个单元练起？
等你尝够苦头再来回味我上面的话吧。呵呵

拔剑茫然 发表于 2011-8-16 09:01

大帅 发表于 2011-8-15 16:04 static/image/common/back.gif
http://www.dolc.de/forum.php?mod=viewthread&tid=1369404&extra=page%3D2

玩国内房产？


不是我玩儿，是国内哥们儿的暴侃。我从来不沾国内的房地产。{:2_239:}

pidi 发表于 2011-8-16 09:03

德国出租房子是可行的，炒房是难的。
因为房价涨价慢，交易税太高。小于10年持有要投机税。
房租回报还是不错的。

pidi 发表于 2011-8-16 09:05

贷款的利息部分，即使你作为个人出租，也是可以抵扣入费用的。当然，你还款的本金部分不能做为费用。

大帅 发表于 2011-8-17 02:26

拔剑茫然 发表于 2011-8-16 09:01 static/image/common/back.gif
不是我玩儿，是国内哥们儿的暴侃。我从来不沾国内的房地产。

是啊，除非你是党员，现在谁玩国内房产谁倒霉。。。

泉水叮咚响 发表于 2011-9-1 09:29

aotubmw 发表于 2011-8-13 23:42 static/image/common/back.gif
如果公司是你的名字，房子也是你的名字，只能收两年的房租。税务有这样的规定，你去问问你的税务顾问吧！
...

是房子的冷租缴税，还是暖租算收入缴税阿

campus2011 发表于 2011-9-1 12:07

拔剑茫然 发表于 2011-8-15 10:53 static/image/common/back.gif
跟哥们儿聊，说德国投资房产保险，利润也不错，人家国内哥们儿哈哈大笑，你那5-7%的利润还叫收入？国内出租 ...

国内的房子不是等出租赚钱的, 等出租赚钱, 那房东都是慈善家. 就算上海非常好出租的地方, 150万的老公房能租个3000, 400万商品房的大概 7000. 像我老家城市, 我父母,亲戚买的房子都空着. 所谓的巨额利润都是坐等升值.

问题现在已经晚了, 北京上海有钱买不到, 就是买也是需要大量的资金. 至于3线城市, 我不知道, 大家的房子用来干什么, 大家都有几套大房型的房子,没事要去看看, 装修了又不出租. 然后一般人结婚都是买新房, 二手没面子. 那这些房子以后谁接手. 还有回去才知道, 他们钱都不放银行的, 都在某某公司, 一年有10%的利息,然后去一起炒房子,我也不便说什么, 不过觉得真很危险.

aotubmw 发表于 2011-9-1 13:18

本帖最后由 aotubmw 于 2011-9-1 13:19 编辑

泉水叮咚响 发表于 2011-9-1 09:29 static/image/common/back.gif
是房子的冷租缴税，还是暖租算收入缴税阿

你没看明白我的意思，是第三年如果公司是你的名字，房子也是你的名字，你的房子公司用，你就不能收房租了。

julilove 发表于 2011-9-11 13:00

学习一下~

radu 发表于 2012-4-10 18:44

shoulai manman kan

Truecar 发表于 2012-4-23 16:12

本帖最后由 Truecar 于 2012-4-23 16:12 编辑

以房养房，有两件事情要做好，一是选择一个好房客，这个很多时候是碰运气，好在大多数人运气不错。

二是签一个自动涨房租的合同，比如年租金涨3%，这样可以防止一个房客连续租多年，房租一直很便宜，你最后等于掏钱买房给房客白住。

ann_l 发表于 2012-4-24 17:22

我公婆 我看几年前把他们店 楼上的租了, 后来小夫妻分手跑人,欠房租不说, 房子搞得乱七八糟, 告上法庭,德国法律么, 有的等了, 到现在也没结果人都找不到. 现在房子不租了,就空着, 省心, 呵呵. 他们就是自己开店铺的. 反正就是闹心,没听他们说有公司有很大好处, 到时他们的车都是公司名义租的,3年换一辆

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