房租结算单：哪些要点是你必须注意的？

袖底香

上次楼主曾经写贴介绍过德国一半的房租结算单都有问题，有网友要求具体介绍这方面的信息。今天楼主来全面科普一下。

首先什么是Nebenkosten?
就是租客租房子，除了冷租以外额外必须承担的费用。
德国法律规定，以下费用是房东可以转嫁给房客的，也就是房客租房必须承担的：
地税Grundsteuer
暖气和热水费用Heizungs- und Warmwasserkosten
用水和处理废水费用Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung
有电梯的话，房客必须承担检查，操作和用电费用Für den Aufzug nur die Kosten der Bedienung, Pflege und des Betriebstroms
垃圾清理费，道路和房屋清扫费（公共区域）Alle Ausgaben zur Müllbeseitigung, Straßen- und Gebäudereinigung
病虫害防治，园林维护和房屋安保Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege und Hauswart
照明费Beleuchtung
清理烟囱费用Schornsteinreinigung
财产和责任保险Sach- und Haftpflichtversicherung
公用的天线或有线电视费用Gemeinschaftsantenne oder für Kabelfernsehen
清扫屋顶的费用Dachrinnenreinigung
灭火器，水泵，喷水灭火系统或排烟系统的检查费用Wartung und Prüfung der Feuerlöscher, Pumpen, Sprinkleranlagen, Sprühwasser-Löschanlage oder Rauchabzugsanlage
电气系统，游泳池或桑拿的检查费用Turnusmäßige überprüfung einer Elektroanlage, eines Schwimmbad oder einer Sauna
避雷针的检测费用Prüfung der Blitzableiter


而下面的费用是房东不能转嫁给房客的费用或者在转嫁过程中有要求的费用：
Wartungskosten
检修费用，这个是比较容易搞混的一个方面，如果是坏了以后的修理费用，应该是房东承担的，而每年的检查费用是房客承担。如果有的房子签的是所谓 的Vollwartungsverträgen，那么检查和修理都在里面，那么房主只能把一半费用让房客承担。
Ungezieferbeseitigung
关于清扫费用，只能是日常维护方面的清洁可以转嫁给房客，如果是一次性的清扫费用或者是某个租客引起的必要清扫费用，不能分摊到全体租客。
Abrechnungszeitraum
一年一结算，如果已经是2年前的费用，租客不用承担。
Reparaturen
修理费是房东必须承担的费用。
Hausmeister
这个是可以分摊给租客的，但是一般Hausmeister都承担清扫或管理花园的费用，如果你交了两份钱，可以详细询问。
Verwaltung
如管理处的有关电话，邮费，账户费用，不属于 Betriebskosten，
Wohnfläche
Nebenkosten可以根据房屋面积（Wohnfläche），根据房屋数（Wohneinhei）或者根据住的人数（Personenzahl ）进行分摊，注意是哪种计算方法
Mülltonnen
房客只要负担垃圾清理费，但是垃圾桶购置的费用是房东的事。
Versicherungen
房屋险和责任险（Gebäude- 和 Haftpflichtversicherungen）可以分摊给房客 ，其他的什么法律险，家财险，房租损失险（Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung ）什么的都是房东的事，不能转嫁。
Gartenpflege
花园日常维护可以分摊给房客，但是如果对花园动大工程，添置东西或重建花园，都是房东的事，不能转嫁给房客。

如何检查结算单？
最好先在网上找参考的费用（Betriebskostenspiegel），算算每平方的费用是多少，如果超过，在仔细看每项的结算。
如50平的房，如果清扫费用一年分摊到240欧，你可以计算出每月每平清扫费用40cent.
然后和当地Mieterbund提出的参考费用比较。

那么德国平均的Nebenkosten是多少？
平均是每平2,19 欧到 3,26 欧之间，有这么大的差距是因为各地的水费，地税不同。另外，费用还和房屋管理处的工作效率有关，如同样找一个照顾花园的，费用会相差很多。另外一个就是暖气，取暖方式在很大程度上决定了Nebenkosten的多少。

如果你发现结算单有问题，必须在多长时间内提出反驳？
12个月内，当然越早越好，你可以找当地的Mieterschutzbund 寻求帮助。

房东必须在多长时间内出结算单？
结算期结束的12个月内，也就是说2015年的结算单，必须在2016年出来。如果超过这个期限，租客有权不支付应该支付的费用，而如果有多的要退给租客，房东逾期也必须支付。

那么结算单的结算期有没有规定？
一般是从01.01. 到31.12. 当然，如果你中途搬家的，就从搬进去的日子算，你只负责部分费用。而且一张结算单不能结算超过12个月的费用。

提前支付的Nebenkostenvorauszahlung由哪里决定？
当然是上一年的结算单决定，一般都是到年终结算后再多退少补。


如果有家人朋友常住，房东有权提高费用吗？
在Nebenkosten方面，如果是按照面积结算的，房东无权因为多人居住而提高费用，但是如果按照人头结算的，那么房东就有权多收费用。
另外请注意万一房子空置，那个是房东的事情，房东无权把空置期费用分摊给房客。

Nebenkosten和报税
Nebenkosten的劳力费用可以作为家务开支报税，能够承认20%的费用
如HM的费用，花园费用，病虫害防治，读水表等劳力成本都可以抵税，但是必须分别列出了，最好房东出具独立证明。而水费电费等，都不是劳力费用，不能抵税。如果你报税的时候，结算单还没有下来，那么你可以拿去年的结算单去报税。

nomade

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smtp

grundsteuer好像是之前写在合同里或者和租户协商好了才可以算在租户头上吧，最近刚查了的。

袖底香

smtp 发表于 2016-7-12 08:36
grundsteuer好像是之前写在合同里或者和租户协商好了才可以算在租户头上吧，最近刚查了的。

Nebenkostenabrechnung: Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten
Insgesamt führt der Gesetzgeber 17 Nebenkostenarten an, die auf Mieter umgelegt werden können. An erster Stelle werden die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks genannt. Dabei wird explizit darauf hingewiesen, dass hierzu die Grundsteuer zählt. Dementsprechend kann in der Nebenkostenabrechnung die Grundsteuer angesetzt werden. Doch auch wenn es sich bei der Grundsteuer grundsätzlich um eine umlagefähige Nebenkostenart handelt, ist die Umlage auf den Mieter im Einzelfall davon abhängig, ob dies vereinbart wurde. Dabei sollte die Bezeichnung „Grundsteuer“ bestenfalls ausdrücklich im Mietvertrag genannt werden. Allerdings ist es laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs auch ausreichend, wenn die umlegbaren Nebenkosten als eindeutig bestimmbar bezeichnet werden, beispielsweise durch einen Verweis auf § 2 BetrKV.

qiao27

好！！！

上海老爷叔

好 谢谢楼主 垃圾房东不少 很有用